Niente esenzione Imu per immobili merce: quando decade l’agevolazione

A partire da quest’anno spariscono alcune esenzioni Imu. A deciderlo è stata la Corte di Cassazione che, lo scorso 21 aprile 2025, si è focalizzata sulle agevolazioni che sono riservate ai fabbricati costruiti per la vendita e dati in affitto. I giudici hanno sostanzialmente limitato le agevolazioni in capo alle imprese.

Novità Imu all’orizzonte anche per i fabbricati che sono stati ristrutturati con l’intenzione di rivenderli successivamente.  I giudici della Suprema Corte si sono posti sostanzialmente in contrasto con un’interpretazione positiva che era attiva nel 2013 dal Dipartimento delle Finanze, che aveva preso posizione a seguito di una specifica richiesta promossa dall’Ance.

Anche in questo caso viene persa l’agevolazione fiscale.

Imu, cosa cambia per gli immobili merce

Cerchiamo di capire in quale contesto normativo ci stiamo muovendo. L’articolo 13, comma 9-bis del Decreto Legge n. 201/2011, modificato dal Decreto Legge n. 102/2013, ha introdotto l’esenzione Imu per gli immobili merce. L’agevolazione è stata introdotta con uno scopo ben preciso:

non gravare fiscalmente sulle giacenze di magazzino che fanno capo alle imprese edilizie, nel momento in cui i beni sono in attesa di essere alienati.

Questa norma, però, nel corso del tempo è stata oggetto di ampio dibattito e, soprattutto, ha aperto la porta ad una serie di contenziosi, soprattutto per quanto riguarda i requisiti formali necessari per poter accedere alle agevolazioni.

La Sezione Tributaria della Corte di Cassazione si è mossa proprio in questo contesto e, attraverso le Ordinanze n. 10392 e 10394 del 21 aprile 2025, ha preso sostanzialmente posizione sull’esenzione Imu.

I due provvedimenti hanno affrontato due diverse questioni relative all’esenzione Imu per gli immobile merce, che risulta essere normata dall’articolo 1, comma 751 delle Legge 160/2019.

Questo provvedimento ha sancito che siano esenti dal pagamento Imu:

I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Questa è, in estrema sintesi, la definizione di immobile merce che deve essere presa in considerazione per applicare l’esenzione dell’Imu. Ma sulla quale già in passato erano sorti alcuni dubbi e sollevate una serie di questioni, che sono state affrontate dalla Corte di Cassazione.

Nello specifico i giudici hanno fatto luce su come debbano essere gestiti:

• gli immobili merce che sono stati acquistati e ristrutturati per essere venduti;
• gli immobili merce realizzati per la vendita, che sono stati locati per una parte dell’anno.

Esclusione degli immobili ristrutturati

Attraverso l’ordinanza 10392/2025 la Suprema Corte ha sostanzialmente escluso dall’esenzione Imu gli immobili, che, benché l’impresa edile abbia destinato alla vendita, non sono stati costruiti ex novo ma sono il frutto di un intervento di recupero edilizio. Sono stati cioè ristrutturati.

All’interno di questa casistica rientrano:

• le ristrutturazioni edilizie;
• le opere di risanamento;
• gli interventi di restauro conservativo.

I giudici, in estrema sintesi, ritengono che l’esenzione Imu debba essere un’agevolazione legata all’attività edificatoria originaria. In altre parole costruire dal nulla un edificio è un presupposto imprescindibile per poter risparmiare sull’Imu.

Nel momento in cui viene acquistato un immobile e successivamente viene effettuato un intervento di riqualificazione (anche se per renderlo conforme ai più recenti standard edilizi) non soddisfa i requisiti previsti dalla norma.

Tra l’altro l’esenzione Imu è un’agevolazione di carattere eccezionale: non può essere introdotta una sua interpretazione estensiva. In linea di principio, nel diritto tributario le esenzioni hanno sempre carattere restrittivo e, se non è espressamente previsto dalla stessa norma, non possono essere applicate a delle situazioni simili.

In un certo senso la posizione assunta dalla Corte di Cassazione si va ad inserire in un orientamento giurisprudenziale ormai ampiamente consolidato: qualsiasi tipo di deviazione dal regime impositivo ordinario deve essere normata attraverso delle leggi ad hoc.

Per quanto riguarda le agevolazioni, essendo delle eccezioni alle norme, non possono essere oggetto di interpretazioni estensive.

Questo significa, in altre parole, che per gli immobili merce si applica l’esenzione Imu solo e soltanto se sono stati costruiti da zero dall’impresa costruttrice.

Immobile merce dato in locazione, si perde l’esenzione Imu

Altro aspetto al centro di un vivace dibattito è la locazione dell’immobile merce: blocca l’esenzione Imu.

Su questo argomento è intervenuta l’ordinanza n. 10394/2025 della Corte di Cassazione, secondo la quale un qualsiasi contratto d’affitto – indipendentemente dalla sua durata – determina la perdita immediata dell’agevolazione fiscale. Viene, infatti, alterata la destinazione funzionale dell’immobile.

Anche in questo caso la norma è chiara. L’immobile merce deve essere destinato esclusivamente alla vendita. Una locazione, anche temporanea, ne va a modificare l’uso, che diventa incompatibile con l’agevolazione.

Su questo argomento non vale nemmeno la possibilità di frazionare il beneficio, andando a pagare l’Imu solo per il periodo nel quale l’immobile non è stato dato in affitto. Il legislatore, infatti, ha previsto in modo tassativo quali siano i casi nei quali l’esenzione è prevista e l’immobile merce dato in affitto non è previsto.

Cosa cambia per le imprese costruttrici

Attraverso queste due ordinanze, la Corte di Cassazione ha disegnato un quadro particolarmente stringente per le imprese costruttrici che hanno intenzione di beneficiare dell’esenzione Imu per gli immobili merce. Per poter continuare a beneficiare dell’agevolazione è, infatti, necessario essere in possesso di una serie di requisiti che devono essere rispettati in modo simultaneo e continuativo:

• l’immobile deve essere stato costruito direttamente dall’azienda;
• deve essere stato destinato esclusivamente alla vendita, non deve essere monetizzato diversamente, nemmeno per un breve periodo.

Queste regole, in estrema sintesi, fanno perdere il diritto ad ottenere l’esenzione Imu nel caso in cui:

• il bene sia stato acquistato da un terzo soggetto e ristrutturato in un secondo momento;
• venga dato in locazione, anche per delle finalità strumentali o transitorie.

In altre parole è stata chiusa definitivamente qualsiasi interpretazione flessibile, che, nel corso del tempo, ha portato diverse imprese edili a sfruttare l’esenzione Imu anche quando erano state avviate delle attività incompatibili con la vendita del bene.