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In prossimità delle scadenze annuali per il pagamento dell’Imposta Municipale Propria, un dubbio assale i proprietari di immobili vuoti: è dovuta l’IMU sul locale commerciale sfitto? Sebbene negli anni il tema sia stato protagonista di fitte discussioni, anche a livello politico, questo tributo rimane obbligatorio, salvo le eccezioni previste dalla legge. Ma quanto si paga di IMU per un negozio o un esercizio pubblico non affittato a terzi e, soprattutto, quali esenzioni di legge risultano eventualmente disponibili?

L’IMU sui locali commerciali sfitti

Applicata dal gennaio 2012 in sostituzione della precedente ICI, e introdotta con il Decreto Legge 201/2011, poi convertito nella Legge 214/2011, l’IMU è un tributo previsto per finanziare direttamente alcuni servizi comunali forniti ai cittadini. Fatta eccezione per specifici casi, di norma l’imposta non è prevista per gli immobili residenziali, purché non appartenenti a categorie catastali di lusso – A/1, A/8 o A/9, come previsto dalla Legge 160/2019 – e adibiti ad abitazione principale. È invece dovuta per la gran parte delle altre tipologie di immobile, come seconde case, case vacanze e, appunto, locali a uso commerciale.

Eppure, quando si parla di locali commerciali, spesso capita che siano degli immobili completamente sfitti, che non producono un preciso reddito per chi li possiede, se non la rendita catastale. Anche in questo caso l’IMU è dovuta?

In linea generale, l’Imposta Municipale Propria è sempre prevista per gli immobili commerciali – quindi appartenenti alla categoria catastale C/1 – indipendentemente dal loro utilizzo. Lo conferma la Corte Costituzionale con la recente sentenza 49/2025, sottolineando come l’IMU sia un’imposta legata al possesso dell’immobile, indipendentemente dall’uso effettivo, salvo specifiche eccezioni.

Quando si paga l’IMU sui locali sfitti

Per i proprietari di un immobile C/1 non locato, le scadenze per il pagamento dell’IMU sono le medesime di qualsiasi altra tipologia catastale soggetta all’imposta. Di norma, si procede con due termini annuali:

• entro il 16 giugno per il pagamento della prima rata;
• entro il 16 dicembre per il versamento della seconda rata.

Le scadenze sono prevista sempre dalla Legge 160/2019, tuttavia possono essere posticipate in alcuni casi particolari. Ad esempio, quando il sedici del mese cade in un giorno festivo, il termine viene posticipato al primo giorno feriale successivo. In altre parole, se il 16 cade di domenica, l’IMU scadrà il giorno dopo, lunedì 17.

Quando non si paga l’IMU sui locali commerciali

Come visto, anche sui locali commerciali non affittati è necessario provvedere al pagamento della relativa IMU. Tuttavia, esistono dei casi di esenzione o, ancora, di riduzione dell’IMU per immobili non utilizzati. In linea generale:

• per gli immobili merce, ovvero costruiti e destinati alla vendita da imprese costruttrici, l’IMU non è dovuta ai sensi della Legge 160/2019, a condizione che non siano locati e che venga presentata una dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo;
• per gli immobili occupati abusivamente – inclusi negozi e altri esercizi commerciali –  sempre la Legge 160/2019 prevede l’esenzione dal tributo, purché l’occupazione stessa sia stata regolarmente denunciata alle autorità. La già citata sentenza 49/2025 specifica, però, che l’esenzione si applica solo se l’immobile è oggettivamente inutilizzabile e indisponibile;
• per gli immobili inagibili e inabitabili, e pertanto non utilizzabili, è prevista una riduzione del 50%, previa perizia tecnica o dichiarazione sostitutiva, in base al D.L. 201/2011. L’inagibilità deve però dipendere da degrado fisico – come, ad esempio, un edificio pericolante – oppure per un’obsolescenza funzionale che non si può risolvere con la manutenzione ordinaria.

Vi possono poi essere iniziative avviate a livello locale: alcuni Comuni, ad esempio, hanno proposto l’esenzione dall’IMU per i locali commerciali sfitti, se gli immobili vengono temporaneamente prestati ad attività culturali o sociali utili al territorio.

È inoltre utile sottolineare che per gli immobili commerciali strumentali alle attività d’impresa e professionali, ai sensi del D.L. 34/2019 e sempre della Legge 160/2019, è possibile dedurre al 100% l’IMU ai fini IRPEF e IRES, ma non ai fini IRAP. La deducibilità si basa sul principio di cassa nell’anno di imposta: l’IMU pagata nel 2024 sarà perciò deducibile nella dichiarazione dei redditi 2025.

Come si calcola l’IMU su un locale commerciale

Appreso quando sia necessario versare il tributo, è più che lecito chiedersi quanto costa l’IMU sul locale commerciale sfitto. 

In base a quanto previsto dalla Legge 160/2019, per ottenere l’importo dell’Imposta Municipale Propria si parte dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente catastale assegnato alla categoria d’appartenenza dello stesso immobile, ad esempio la C/1. Dopodiché, bisognerà considerare l’aliquota comunale del 7,6 per mille, che i comuni possono tuttavia variare discrezionalmente tra il 4,6 e il 10,6 per mille o, ancora, azzerare per specifiche categorie di immobili.

Per facilitare la comprensione, ci si può avvalere di strumenti per il calcolo dell’IMU online per i negozi o, ancora, di un pratico esempio. Si ipotizzi di possedere un negozio di categoria catastale C/1, attualmente sfitto e non titolare di alcuna esenzione prevista per legge, dalla rendita catastale di 1.500 euro. Quest’ultima può essere verificata tramite una visura catastale sullo stesso immobile. A questo punto si procede:

• rivalutando la rendita al 5%, ottenendo così il valore di 1.575 euro;
• calcolando la base imponibile, con il coefficiente di 55 assegnato ai negozi C/1, pari a 86.625 euro;
• ipotizzando che il Comune applichi un’aliquota del 7,6 per mille, si ottiene un importo totale dell’IMU pari a 658,35 euro.

È importante sottolinea che, per il calcolo dell’IMU, vanno considerati in proporzione:

• i mesi effettivi di possesso;
• le quote di possesso sull’immobile.

Ancora, è certamente utile sapere che per i locali commerciali sfitti è possibile avvalersi dell’effetto sostitutivo IMU-IRPEF, previsto dalla Legge 296/2006 e confermato sempre dalla Legge 160/2019. Quest’ultimo prevede che, se un immobile commerciale è soggetto a IMU, il reddito fondiario derivante dalla rendita catastale non è imponibile ai fini IRPEF né per le addizionali regionali o comunali. In altre parole, il pagamento dell’IMU esonera il proprietario dal versamento delle altre imposte sul reddito del locale non affittato.

Poiché il calcolo può essere molto complesso, così come anche la valutazione di eventuali casi di esenzione o riduzione dell’imposta, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia o, ancora, al CAF territorialmente competente.