Remissione in bonis, sismabonus acquisti e Modello REDDITI 2025

Relativamente ai rogiti notarili perfezionati entro il 31 dicembre 2024, la disposizione di legge prevedeva una detrazione IRPEF/IRES del 75%/85% a favore dei soggetti acquirenti di unità immobiliari, realizzate da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare tramite interventi di riduzione del rischio sismico, effettuati nei Comuni ricadenti nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 di cui all’O.d.P.C.d.M. n. 3519/2006, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico, fermo restando che l’atto definitivo di acquisto fosse effettuato entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

In particolare, le citate detrazioni d’imposta spettavano nelle misure sopra indicate moltiplicate per il prezzo di vendita (IVA inclusa) della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità.

La differenziazione di aliquota di detrazione fiscale (75%/85%) era basata sul miglioramento di classe di rischio sismico; se, a seguito dell’intervento di demolizione e ricostruzione, gli immobili avevano ottenuto il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione spettava nella misura del 75%. Qualora, invece, fosse stata ottenuta una riduzione del rischio sismico che determinava il passaggio a due o più classi di rischio inferiori, la detrazione saliva all’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare.

Per completezza si evidenzia che, in conseguenza delle novità apportate dalla Legge di Bilancio 2025, in relazione alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2025 e ferma restando la necessità di conseguire il miglioramento di almeno una classe di rischio sismico inferiore, la detrazione in esame compete:

• nella misura del 50%, per le abitazioni principali (36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027); e
• nella misura del 36%, per le unità immobiliari diverse dall’abitazione principale (30% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027).

Ciò detto, uno dei principali adempimenti da verificare per la spettanza della detrazione in questione è la tempestiva presentazione da parte dell’impresa costruttrice dell’asseverazione preventiva, anche nota come “Allegato B”.

Infatti, in base a quanto previsto dall’articolo 3, comma 3, D.M. 58/2017, tale asseverazione deve essere allegata alla SCIA o alla richiesta di permesso di costruire “al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’art. 5 del d.P.R. n. 380/2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”.

Il successivo comma 4 prevede, inoltre, che il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, attestino, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.

Infine, ai sensi del comma 5, dell’articolo 3 in esame, ai fini dell’ottenimento dei benefici fiscali, l’asseverazione della classe di rischio, presentata prima dell’inizio dei lavori dal progettista dell’intervento strutturale – secondo il modello contenuto nell’allegato B del citato D.M. n. 58 – e le attestazioni, all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, della conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista, – allegati B-1 e B-2 – sono depositate presso il suddetto sportello unico e consegnate in copia al committente.

Pertanto, secondo una nutrita prassi dell’Agenzia delle entrate (si veda, per tutti, circolare n. 28/E/2022) in linea di principio, un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consentirebbe l’accesso al sismabonus acquisti.

Tuttavia, come chiarito anche nella risposta a interpello n. 189/E/2024, la tardiva presentazione dell’Allegato B potrebbe essere “sanata” avvalendosi della remissione in bonis, di cui all’articolo 2, comma 1, D.L. 16/2012, effettuando l’adempimento entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale deve essere riportata la prima quota della detrazione, nel caso di fruizione diretta.

Pertanto, in relazione ad un sismabonus acquisti con rogito notarile del 2024, l’Allegato B dovrebbe essere presentato entro il prossimo 31 ottobre 2025.

Diversamente dicasi, invece, per i c.d. allegati consuntivi B-1 e B-2, i quali, essendo documenti amministrativi volti a garantire l’esito degli interventi eseguiti, non sono soggetti ad un termine perentorio rilevante fiscalmente, e, pertanto, è sufficiente che risultino depositati al momento dell’esercizio in dichiarazione del diritto alla detrazione, senza la necessità di ricorrere all’istituto della remissione in bonis.

Al fine di perfezionare il procedimento il contribuente dovrà, inoltre, versare “contestualmente” la sanzione di 250 euro. Relativamente all’avverbio “contestualmente” l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di chiarire (si veda risposta a interpello n. 467/E/2023) che il termine per l’adempimento costituisce anche quello per il versamento della sanzione che, quindi, parrebbe coincidere col termine ultimo per trasmettere la prima dichiarazione dei redditi nella quale deve essere esercitato il diritto a beneficiare della detrazione della prima quota costante dell’agevolazione. Nel citato interpello, infatti, l’Agenzia ha definito quale mera “buona prassi” (e non come un obbligo) quella di anticipare il versamento della sanzione entro la data del contratto definitivo di compravendita, in luogo del (successivo) termine di trasmissione della dichiarazione dei redditi.